เมื่อวันที่ 1 พฤษภาคมปีนี้ กฎระเบียบชุดใหม่มีผลบังคับใช้เกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย กฎระเบียบการคุ้มครองผู้เช่าใหม่รวมอยู่ในกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคที่ออกโดยรัฐบาลเมื่อต้นปี 2561 ความรู้สึกแรกคือมีการเคลื่อนไหวเพื่อปราบปรามเจ้าของบ้านที่ไร้ยางอายและลดจำนวนปัญหาที่เกิดขึ้นเกี่ยวกับ เงินมัดจำและสัญญาเช่า แนวทางใหม่นี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อทำให้สิ่งต่าง ๆ ชัดเจนยิ่งขึ้น
แม้ว่ากฎเกณฑ์ดังกล่าวจะประกาศครั้งแรกในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ แต่ก็มีความสับสนพอสมควรเกี่ยวกับผลที่ตามมาและความคาดหวัง ดูเหมือนว่าจะมีผลกระทบกับ Airbnb ในประเทศไทยที่มีการบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้น (น้อยกว่าหนึ่งเดือน) ทั้งหมดนี้จะเป็นอย่างไรในระยะยาวนั้นไม่มีใครเดาได้ แต่เราได้รวบรวมคำแนะนำสั้น ๆ เกี่ยวกับประเด็นหลัก
คำจำกัดความ
ประเด็นสำคัญประการหนึ่งที่ต้องทำความเข้าใจคือความหมายของคำจำกัดความ ประการแรก การเช่าที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเรียกว่า “ธุรกิจควบคุมสัญญา” ดังนั้นจึงหมายความว่าเจ้าของบ้านเป็น “ผู้ประกอบการธุรกิจ”
การตีความกฎหมายใหม่ในตอนแรกค่อนข้างยากที่จะสร้างความเห็นพ้องต้องกัน แต่เราได้พูดคุยกับทนายความที่เคารพนับถือแล้ว และแม้ว่าเราไม่สามารถแน่ใจได้ 100% ว่าคำจำกัดความนั้นถูกต้อง แต่เราเชื่อว่าเราค่อนข้างใกล้เคียง
ดูเหมือนว่ากฎหมายส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการช่วยเหลือคนไทยที่อาศัยอยู่ในตึกอพาร์ตเมนต์เป็นหลัก แต่ไม่ใช่เฉพาะแต่เพียงผู้เดียว การตีความนี้อาจกว้างไป ความเข้าใจของเราคือหมายความว่ากฎหมายกำลังมุ่งเน้นไปที่เจ้าของบ้านที่เป็นเจ้าของห้องชุดตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไปในอาคารเดียวกัน ขณะนี้กฎหมายกำลังถูกท้าทายโดยผู้ประกอบธุรกิจ ดังนั้นอาจมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มเติม
ประเด็นหลักสามประเด็นที่เราได้ตัดสินใจที่จะเน้นเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงมีดังต่อไปนี้:
เช่าและมัดจำ
แนวทางปฏิบัติมาตรฐานในประเทศไทยคือเงินประกันสองเดือนและค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน อย่างไรก็ตาม นี่คือจุดที่หนึ่งในการเปลี่ยนแปลงกฎที่สำคัญมีผลบังคับใช้ ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม ผู้ให้เช่าสามารถขอเงินประกันได้หนึ่งเดือนเท่านั้น ซึ่งในทางทฤษฎีแล้ว อย่างน้อยควรจะหมายความว่าพวกเขาสามารถปล่อยเช่าทรัพย์สินของตนได้ง่ายกว่า แต่ในทางลบ มันทำให้เจ้าของบ้านต้องเผชิญกับความสูญเสียที่อาจเกิดขึ้น ทรัพย์สินควรเสียหาย
ไม่มีการเปลี่ยนแปลงกฎหมายเกี่ยวกับค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน แม้ว่าจะมีความรู้สึกว่าราคาค่าเช่าอาจเพิ่มขึ้นเพื่อให้ครอบคลุมความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ก็เป็นอีกประเด็นของความขัดแย้งกับอุปสงค์และอุปทานที่น่าจะเป็นแรงผลักดันสำคัญที่อยู่เบื้องหลังสิ่งนี้
สัญญาเช่าสามารถบอกเลิกก่อนกำหนดได้ด้วย “เหตุผลที่ดี”
ประเด็นสำคัญประการที่สองคือข้อเท็จจริงที่ว่าสัญญาเช่าสามารถยกเลิกได้ด้วยการแจ้งล่วงหน้าเพียง 30 วัน ในอดีต ผู้ให้เช่ามีสิทธิดีที่จะยึดเงินประกันหากการเช่าถูกยกเลิกก่อนกำหนด โดยปกติแล้ว สิ่งนี้จะขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าของบ้านและบ่อยครั้งที่พวกเขาจะเก็บค่าเช่าต่อไปจนกว่าจะพบผู้เช่ารายอื่น กฎใหม่หมายความว่าสัญญา 12 เดือนจะมีผลกับสัญญาต่อเนื่อง 1 เดือนที่สามารถต่ออายุได้หลังจากหนึ่งปี
เจ้าของบ้านต้องคืนเงินประกันทันทีเว้นแต่จะต้องตรวจสอบความเสียหาย ซึ่งหมายความว่าผู้ให้เช่ายังคงต้องคืนเงินมัดจำภายใน 7 วันตามปกติหลังจากบอกเลิกสัญญา เว้นแต่จะมี “เหตุผลที่ดี” ที่จะถือไว้นานกว่านั้น นี่คือประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการซ่อมแซมซึ่งกำลังดำเนินการกับทรัพย์สินโดยผู้เช่า (เดิม) เป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย
สำหรับการลงทุนให้เช่าที่ปลอดภัย ขายห้องชุด 1 ห้องนอนราคาดีมากในริเวียร่า วงศ์อมาตย์
ไม่สามารถเรียกเก็บเบี้ยประกันภัยสำหรับค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าสาธารณูปโภคอื่นๆ
แม้ว่าคอนโดมิเนียมและบ้านส่วนใหญ่จะมีมิเตอร์ไฟฟ้าของรัฐบาล แต่อพาร์ทเมนท์จำนวนมากก็คิดค่าน้ำ ค่าไฟ และ WiFi ให้กับผู้อยู่อาศัย เบี้ยประกันภัยเหล่านี้อาจสูงขึ้นอย่างมากและการปฏิบัตินี้ถือว่าผิดกฎหมายแล้ว อีกครั้ง ประเด็นนี้เกี่ยวข้องเฉพาะกับเจ้าของห้องชุดเท่านั้น เนื่องจากกรณีอื่นๆ การปฏิบัติเช่นนี้เกิดขึ้นได้ยาก
จุดอื่น ๆ
แน่นอนว่ามีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญน้อยกว่าซึ่งส่งผลกระทบต่อวิธีการดำเนินงานของเจ้าของบ้าน แม้ว่าพวกเขามีแนวโน้มที่จะปฏิบัติตามแนวทางปฏิบัติเหล่านี้เป็นมาตรฐานอยู่แล้วก็ตาม การเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยเหล่านี้รวมถึงข้อเท็จจริงที่ว่าปัจจุบันมีกฎหมายให้เตรียมสินค้าคงคลังเมื่อเริ่มต้นการเช่า และสิ่งนี้ควรแนบไปกับสัญญาเช่า สัญญาเช่าใหม่ทั้งหมดต้องไม่มีข้อใด ๆ ที่ให้ทางเลือกแก่ผู้ให้เช่าในการบอกเลิกสัญญาสำหรับสิ่งอื่นใดนอกเหนือจากการผิดสัญญาอย่างเป็นรูปธรรม และเจ้าของบ้านไม่สามารถยึดเงินประกันได้
บทลงโทษสำหรับการละเมิดกฎเหล่านี้ค่อนข้างรุนแรง ผู้ประกอบธุรกิจอาจมีโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท และ/หรือจำคุกไม่เกินหนึ่งปี บทลงโทษที่เข้มงวดเหล่านี้ได้รับการออกแบบมาเพื่อให้แน่ใจว่าเจ้าของบ้านปฏิบัติตามกฎหมายใหม่
จะส่งผลอย่างไรต่ออุตสาหกรรมการเช่า?
ดังที่เรากล่าวไว้ในตอนต้น ยังมีความสับสนอยู่มากว่ากฎหมายใหม่จะส่งผลกระทบต่อนักลงทุนที่มีอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 5 แห่งหรือไม่ ดูเหมือนว่าไม่น่าจะมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อความต้องการแม้ว่าอาจส่งผลให้ราคาเช่าเพิ่มขึ้นเพื่อให้ครอบคลุมความเสี่ยงหรือทรัพย์สินที่มีราคาแพงมากขึ้นมีราคาไม่แพงมากขึ้นเนื่องจากเงินมัดจำที่ลดลง
ชาวต่างชาติจำนวนมากทำงานในเมือง ดังนั้นพวกเขายังคงต้องการที่อยู่อาศัย ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงกฎจะสร้างความแตกต่างเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลยกับกลุ่มนี้ ผู้ที่รู้สึกว่าได้รับประโยชน์สูงสุดมักจะเป็นผู้ที่ใช้ชีวิตด้วยเงินบำนาญและมีรายได้คงที่ในแต่ละเดือน การออมเงินฝากหนึ่งเดือนน่าจะสร้างความแตกต่างให้กับคนกลุ่มนี้ได้มาก
การรักษาความปลอดภัยในระดับพิเศษสำหรับผู้เช่ามีแนวโน้มที่จะเพิ่มความมั่นใจให้กับผู้เช่าเนื่องจากมีความรู้สึกมานานหลายปีแล้วว่าจำเป็นต้องมีมาตรการที่เข้มงวดขึ้นเนื่องจากเจ้าของบ้านที่ไม่มีชื่อเสียงส่วนน้อย
มีความรู้สึกโดยรวมว่ากฎใหม่ได้รับการออกแบบให้มีผลกระทบคล้ายกับการปราบปรามการเช่าระยะสั้นและความปรารถนาของรัฐบาลที่จะควบคุมกิจกรรมการเช่ามากขึ้น กฎหมายและข้อจำกัดที่บังคับใช้กับ Airbnb ในประเทศไทยก็มีให้เห็นในส่วนอื่นๆ ของโลกเช่นกัน ดังนั้นดูเหมือนว่าทั่วโลกกำลังพยายามควบคุมตลาด
ในขั้นตอนนี้ ยังเร็วเกินไปที่จะตัดสินอย่างถูกต้องเกี่ยวกับผลกระทบทั้งหมด แต่ความเห็นพ้องต้องกันว่าจะมีผลกระทบเพียงเล็กน้อยในความเป็นจริง
* ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น และไม่ควรใช้เป็นคำแนะนำทางกฎหมาย
