Le 1er mai de cette année, un nouvel ensemble de réglementations est entré en vigueur concernant la location de biens en Thaïlande. Les nouveaux règlements sur la protection des locataires sont englobés dans la loi sur la protection des consommateurs qui a été adoptée par le gouvernement au début de 2018. Le sentiment initial est que la décision a été prise de sévir contre les propriétaires peu scrupuleux et de réduire le nombre de problèmes qui se posent concernant cautions et contrats de location. Les nouvelles directives visent à rendre les choses beaucoup plus claires.
Bien que les règles aient été annoncées pour la première fois dans la Gazette royale le 16 février, il y a eu depuis une bonne dose de confusion concernant les conséquences et les attentes. Cela semble avoir eu un effet d’entraînement sur Airbnb en Thaïlande, la loi étant appliquée concernant les locations à court terme (celles de moins d’un mois). Personne ne peut deviner comment tout cela se déroule à long terme, mais nous avons élaboré notre petit guide concernant les principaux points.
Les définitions
L’un des points clés à comprendre est ce que signifient les définitions. Tout d’abord, la location résidentielle est désormais qualifiée d’«entreprise contrôlée par contrat», ce qui signifie que les propriétaires sont des «exploitants d’entreprise».
L’interprétation de la nouvelle loi avait initialement été assez difficile pour former un consensus commun, mais nous avons parlé à un avocat respecté et bien que nous ne puissions pas être sûrs à 100 % que la définition soit exacte, nous pensons que nous sommes assez proches.
Il semble que la loi concerne principalement, mais pas uniquement, l’aide aux ressortissants thaïlandais vivant dans des immeubles d’habitation, même si, comme il n’en est qu’à ses balbutiements, cette interprétation peut être erronée. Notre compréhension est que cela signifie que les lois se concentrent sur les propriétaires possédant 5 unités ou plus dans le même bâtiment. La loi est actuellement contestée par les opérateurs commerciaux, il pourrait donc y avoir d’autres changements en cours.
Les trois principaux points que nous avons décidé de mettre en évidence en ce qui concerne les changements sont discutés ci-dessous :
Loyer et caution
La pratique courante en Thaïlande a toujours été de deux mois de dépôt de garantie et d’un mois de loyer à l’avance. Cependant, c’est là que l’un des principaux changements de règles entre en vigueur. Depuis le 1er mai, le bailleur ne peut demander qu’un mois de dépôt de garantie, ce qui devrait, en théorie du moins, lui permettre de louer plus facilement ses biens, mais en revanche, cela expose les propriétaires à des pertes potentielles si la propriété est endommagée.
Il n’y a pas eu de changement dans les lois concernant le loyer d’un mois à l’avance, bien que l’on ait le sentiment que les prix de location pourraient augmenter pour couvrir tout dommage potentiel à la propriété. Que cela se produise est à nouveau un point de discorde avec la demande et l’offre susceptibles d’être les principales forces motrices derrière cela.
Le bail peut être résilié de manière anticipée avec « bonne raison »
Le deuxième point d’intérêt majeur est le fait que les baux peuvent être résiliés avec seulement 30 jours de préavis. Dans le passé, le bailleur était tout à fait en droit de conserver la caution si une location était résiliée de manière anticipée. Habituellement, c’était à la discrétion du propriétaire et souvent il ne continuait à prendre le loyer que jusqu’à ce qu’un autre locataire soit trouvé. Les nouvelles règles signifient effectivement qu’un contrat de 12 mois est en fait un contrat glissant de 1 mois qui peut être renouvelé après un an.
Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie immédiatement, sauf s’il doit vérifier les dommages. Cela signifie en fait que le bailleur doit toujours restituer la caution dans les 7 jours habituels à la résiliation du contrat, sauf s’il existe une “bonne raison” de la conserver plus longtemps. Il s’agit du point relatif aux réparations qui sont effectuées sur le bien aux frais de l'(ancien) locataire.
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Aucune prime ne peut être facturée pour les factures d’eau, d’électricité et d’autres services publics
Bien que la plupart des copropriétés et des maisons aient des compteurs électriques gouvernementaux, de nombreux appartements facturent une prime aux occupants en ce qui concerne l’eau, l’électricité et le WiFi. Ces primes peuvent être considérablement plus élevées et cette pratique est maintenant considérée comme illégale. Encore une fois, ce point ne concerne vraiment que les copropriétaires car la pratique est rare dans les autres cas.
Autres points
Bien sûr, il y a des changements moins importants qui affectent la façon dont les propriétaires opèrent, bien qu’ils aient probablement appliqué ces pratiques de toute façon. Ces modifications mineures incluent le fait qu’il est désormais légal de préparer un état des lieux au début de la location et que celui-ci doit être joint au contrat de location. Tous les nouveaux contrats de location ne doivent pas inclure de clauses qui donnent au bailleur la possibilité de résilier le contrat pour autre chose qu’une rupture substantielle de contrat, et un propriétaire ne peut pas non plus confisquer le dépôt de garantie.
Les sanctions en cas de violation de l’une de ces règles sont assez sévères. L’entrepreneur pourrait être passible d’une amende n’excédant pas 100 000 bahts thaïlandais et/ou d’une peine d’emprisonnement maximale d’un an. Ces sanctions strictes sont conçues pour garantir que les propriétaires respectent les nouvelles lois.
Quel sera l’effet sur l’industrie de la location?
Comme nous l’avons mentionné au début, il y a encore beaucoup de confusion quant à savoir si les nouvelles lois affectent les investisseurs possédant moins de cinq propriétés. Il semble peu probable que cela ait un impact significatif sur la demande, bien que cela puisse entraîner une augmentation des prix de location pour couvrir le risque ou des propriétés plus chères devenant plus abordables en raison du dépôt réduit.
De nombreux expatriés travaillent dans la ville, ils auront donc toujours besoin d’un endroit où vivre, de sorte que les changements de règles ne feront que peu ou pas de différence pour ce groupe non plus. Ceux qui ressentent le plus d’avantages sont probablement ceux qui vivent d’une pension et qui ont un revenu fixe chaque mois. L’économie d’un mois de caution est susceptible de faire une grande différence pour ce groupe.
Le niveau de sécurité supplémentaire pour les locataires est susceptible d’accroître la confiance des locataires, car on a le sentiment depuis plusieurs années que des mesures plus strictes étaient nécessaires en raison d’une minorité de propriétaires peu recommandables.
Il y a un sentiment général que les nouvelles règles sont conçues pour avoir un impact similaire à la répression des locations à court terme et à la volonté du gouvernement d’avoir un plus grand contrôle sur les activités de location. La législation et les restrictions qui ont été imposées à Airbnb en Thaïlande ont également été observées dans d’autres parties du monde, il semble donc que des efforts soient déployés à l’échelle mondiale pour réglementer le marché.
À ce stade, il est trop tôt pour porter un jugement précis sur l’impact total, mais le consensus semble être qu’il aura peu d’impact en réalité.
* Avis de non-responsabilité : cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne doit pas être considéré comme un avis juridique.
